敷地面積に対する建物面積の割合をいいます。

　たとえば100�uの敷地で、建ぺい率が６０％とすると、1階部分の建築面積は６０�u以下になります。

　建ぺい率制度の目的は、敷地内に適度の空地を確保することによって、日照・通風の確保及び延焼の防止を図ることにあります。

　敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。いわゆる各階の床面積の合計を規制するものです。

　たとえば100�uで容積率が200％とすると、各階の床面積のの合計は200�uまでになります。

　容積率制度の目的は、建物の容積率を各地域の実情に応じた一定の割合にすることによって、道路等の公共施設の能力に即応して公共施設の機能の維持増進を図ることにあります。

　敷地は原則的に４ｍ以上(または６ｍ以上）の道路に最低限２ｍ以上接していなければなりません。 (図�@）

　都市計画区域内において建物を建てる場合、前面道路が建築基準法42条2項道路(4ｍ未満の道路)に接する宅地に建物を建てるときには、建物を道路の中心線から２ｍ以上、後退させなければならない規定になっています。これがセットバックです。(図�A）

　ただし、道路の反対側が崖または川等の場合は、崖･川の側の道路の境界線から水平に４ｍ以上後退させなければなりません。これを「一方後退」といいます。

　道路に接していない敷地の場合は、自分の負担で道路(私道)をつくり、これが建築基準法で認められる道路(位置指定道路)であれば、建物の建築ができるようになります。

　セットバックした土地や私道負担分の敷地は、建ぺい率や容積率を計算する上で敷地面積から除外されるということです。

　したがって、１階部分の床面積計、各階合計の床面積は、その分マイナスになります。

【出典：「借りる・買う前に知っておきたい　不動産の基礎知識】　

（社）全日本不動産協会　東京都本部・（社）不動産保証協会　東京都本部